La manutenzione delle strutture è importante per diversi motivi. 

• Funzionamento efficiente: la manutenzione regolare delle strutture garantisce che tutte le apparecchiature, i sistemi e le infrastrutture funzionino in modo ottimale, riducendo il rischio di guasti, malfunzionamenti e interruzioni delle operazioni. Ciò aiuta a mantenere la produttività, ridurre al minimo il tempo di inattività e garantire operazioni regolari.

• Protezione delle risorse: le strutture spesso ospitano beni preziosi, come attrezzature, macchinari e sistemi tecnologici, che necessitano di una manutenzione adeguata per prolungarne la durata e proteggerli dall'usura. Una corretta manutenzione può aiutare a prevenire costose riparazioni o sostituzioni, rendendola una componente fondamentale della gestione delle risorse.

• Sicurezza e conformità: la manutenzione della struttura svolge un ruolo fondamentale nel garantire la sicurezza degli occupanti, dei visitatori e del pubblico. Sono importanti le ispezioni regolari dei sistemi edilizi, come la sicurezza antincendio, gli impianti elettrici e idraulici. È inoltre fondamentale rivedere i protocolli per attività ricorrenti come il controllo dei parassiti e gli audit di sicurezza per identificare e affrontare potenziali pericoli, garantendo la conformità ai codici edilizi locali, alle normative e agli standard di settore.

• Efficienza energetica: molte strutture consumano notevoli quantità di energia per riscaldamento, raffreddamento, illuminazione e altre operazioni. Una corretta manutenzione delle unità HVAC e delle condutture, dei sistemi di illuminazione e di altre apparecchiature che consumano energia può aiutare a ottimizzarne le prestazioni, ridurre gli sprechi energetici e abbassare i costi delle utenze.

• Estetica migliorata: strutture ben tenute creano un'impressione positiva su occupanti, visitatori e clienti. La verniciatura regolare, le pulizie, le riparazioni dei parcheggi, l'abbellimento del paesaggio e altre attività di manutenzione della proprietà aiutano a mantenere un aspetto pulito, attraente e professionale, migliorando l'estetica e l'immagine complessive della struttura.

• Conformità alle normative: le strutture sono spesso soggette a vari regolamenti e standard, come le norme in materia di salute e sicurezza, le normative ambientali e i codici edilizi. I requisiti OSHA, ad esempio, mirano a fornire un ambiente di lavoro sicuro. Una corretta manutenzione della struttura aiuta a garantire la conformità a tali normative, evitando multe, sanzioni e responsabilità legali.

• Sostenibilità: La manutenzione delle strutture può includere iniziative che promuovono la sostenibilità, come riqualificazioni ad alta efficienza energetica, misure di conservazione dell'acqua e strategie di riduzione dei rifiuti. Questi sforzi contribuiscono alla sostenibilità ambientale e dimostrano la responsabilità sociale.

• Durata di vita prolungata degli asset: una corretta manutenzione può aiutare a prolungare la durata di vita di strutture e apparecchiature, ritardando la necessità di costose sostituzioni o riqualificazioni. Ciò può tradursi nel tempo in un risparmio economico, in quanto gli asset ben mantenuti hanno meno probabilità di richiedere sostituzioni premature.

I tecnici della manutenzione e i loro manager sono responsabili del buon funzionamento dei vari sistemi che compongono le strutture. Questi possono includere i seguenti esempi:

• Sistemi elettrici: la manutenzione dell'impianto di illuminazione e di distribuzione dell'energia, dei pannelli solari e dei generatori di backup garantisce l'operatività, la sicurezza e l'efficienza energetica.

• Sistemi HVAC: i sistemi di riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria (HVAC) necessitano di regolari cambi di filtro, pulizia e riparazioni per garantire il corretto funzionamento e l'efficienza energetica.

• Sistemi idraulici: tubi, rubinetti, servizi igienici e scarichi necessitano prima o poi di essere puliti o riparati per evitare perdite, ostruzioni o peggio.

• Manutenzione strutturale: pareti, tetti, pavimenti, fondamenta e altri componenti strutturali devono essere sottoposti a manutenzione per garantire l'integrità e la sicurezza della struttura.

• Sistemi di protezione antincendio: gli allarmi antincendio, gli sprinkler e gli estintori devono essere sottoposti a manutenzione per garantire che siano in buone condizioni di funzionamento e conformi ai codici antincendio.

• Manutenzione del giardino: comprende la cura delle aree esterne di una struttura, come l'abbellimento, la cura del prato e la rimozione della neve, per garantire un ambiente sicuro e attraente.

• Sistemi di sicurezza: I sistemi di sicurezza come i sistemi di controllo degli accessi, le telecamere a circuito chiuso e gli allarmi antifurto devono essere regolarmente sottoposti a manutenzione per garantire la sicurezza e della struttura e l'incolumità dei suoi occupanti.

• Riparazioni e manutenzione generale: un'ampia gamma di attività di manutenzione generale e varie riparazioni di routine per mantenere le condizioni generali e l'aspetto della struttura.

Uno schema completo di manutenzione della struttura prevede in genere diversi tipi di manutenzione. I componenti specifici della manutenzione possono variare a seconda del tipo di struttura, del settore e dei requisiti organizzativi, ma in generale includeranno molti dei seguenti esempi:

• Manutenzione preventiva: prevede ispezioni programmate, test e attività di manutenzione eseguite a intervalli regolari per prevenire guasti alle apparecchiature, ridurre il tempo di inattività e prolungare la durata degli asset. Le attività di manutenzione preventiva possono includere la pulizia, la lubrificazione, le regolazioni e le sostituzioni delle parti per mantenere le strutture e le apparecchiature in condizioni ottimali.

• Manutenzione correttiva: nota anche come manutenzione reattiva, riguarda la riparazione o la sostituzione di apparecchiature o sistemi guasti o malfunzionanti. La manutenzione correttiva è tipicamente avviata in risposta a un guasto o a un'avaria e mira a ripristinare il funzionamento normale delle strutture nel più breve tempo possibile.

• Manutenzione predittiva: comporta l'utilizzo di dati e analisi avanzate per prevedere quando le apparecchiature o i sistemi sono suscettibili di guastarsi, consentendo di intraprendere azioni di manutenzione proattive prima che si verifichi un guasto. La manutenzione predittiva può aiutare a prevenire guasti imprevisti, ridurre il tempo di inattività e ottimizzare i programmi di manutenzione e le risorse.

• Manutenzione di emergenza: comporta la risoluzione di problemi di manutenzione urgenti e critici che richiedono un'attenzione immediata, come guasti alle apparecchiature, perdite o altre situazioni di emergenza. La manutenzione di emergenza mira a ridurre al minimo l'impatto di guasti imprevisti e garantire la sicurezza del personale e degli occupanti.

• Manutenzione ordinaria: questa pratica include attività e controlli regolari eseguiti su base giornaliera o settimanale, come il controllo e il rifornimento dei materiali di consumo, il monitoraggio delle prestazioni delle apparecchiature e l'esecuzione di ispezioni visive per identificare e affrontare potenziali problemi nella fase iniziale.

• Manutenzione del capitale: si tratta di importanti riparazioni, sostituzioni o riqualificazioni di beni strumentali che in genere vengono pianificati e preventivati per un periodo di tempo più lungo. La manutenzione del capitale può includere progetti di rinnovamento o ristrutturazione, sostituzione di apparecchiature obsolete o riqualificazioni per conformarsi a regolamenti o standard in evoluzione.

• Manutenzione della conformità: le strutture devono mantenere la conformità con le normative, i codici, gli standard e le politiche applicabili. La manutenzione della conformità può includere ispezioni regolari, test, documentazione e reporting per garantire che le strutture soddisfino i requisiti legali, di sicurezza e ambientali.

• Gestione dei fornitori: è necessario mantenere i rapporti con i fornitori che forniscono servizi di manutenzione e forniture. Ciò comporta la gestione dei rapporti e dei contratti con venditori, fornitori e appaltatori esterni. La gestione dei fornitori include attività quali approvvigionamento, negoziazione dei contratti, monitoraggio delle performance e coordinamento delle attività dei fornitori.

• Conservazione dei registri e documentazione: ciò implica la conservazione di registri, documentazione e report completi relativi alle attività di manutenzione, inclusi ordini di lavoro, ispezioni, riparazioni, garanzie e cronologia della manutenzione. Un corretto mantenimento dei registri aiuta a tenere traccia delle attività di manutenzione, a creare report sulla conformità e ad analizzare i dati di manutenzione per un miglioramento continuo.

• Formazione e sviluppo: gli addetti alla manutenzione delle strutture interni devono essere formati e aggiornati con le conoscenze e le certificazioni più recenti. I programmi di formazione e sviluppo aiutano a garantire che le persone che svolgono il lavoro di manutenzione siano competenti e aggiornate con le best practice, le tecnologie e le normative più recenti del settore.
  
  

La corretta gestione e il coordinamento di questi componenti sono fondamentali per mantenere le strutture in condizioni ottimali, garantirne il funzionamento efficiente e prolungarne la durata.

L’impostazione di un piano di manutenzione delle strutture prevede diversi passaggi chiave per garantire che le strutture siano adeguatamente mantenute e gestite in modo efficiente. Ecco i passaggi generali per creare un piano solido:

1. Valutare le condizioni attuali: conduci una valutazione completa delle strutture esistenti per determinarne le condizioni attuali. Ciò potrebbe comportare ispezioni, audit e valutazioni di tutti i sistemi, apparecchiature e infrastrutture per identificare eventuali esigenze di manutenzione o aree che richiedono miglioramenti.

2. Definire traguardi e obiettivi di manutenzione: stabilisci traguardi e obiettivi di manutenzione chiari e misurabili in linea con gli obiettivi complessivi dell'organizzazione. Ciò può includere il miglioramento dell'affidabilità delle apparecchiature, la riduzione deil tempo di inattività, l'estensione della durata di vita degli asset, il miglioramento della sicurezza e l'ottimizzazione dell'efficienza energetica.

3. Sviluppare una strategia di manutenzione: sulla base della valutazione e degli obiettivi definiti, sviluppa una strategia di manutenzione che descriva l'approccio, i metodi e le risorse necessari per una manutenzione efficace. Ciò può includere la manutenzione preventiva, la manutenzione correttiva, la manutenzione predittiva e le strategie di manutenzione basate sulle condizioni, nonché l'allocazione delle risorse, la pianificazione e l'assegnazione di priorità alle attività di manutenzione.

4. Creare un programma di manutenzione: sviluppa un programma di manutenzione che delinei la frequenza e la tempistica delle attività di manutenzione, tenendo conto della criticità delle apparecchiature o dei sistemi, delle esigenze operative e delle risorse disponibili. Tale calendario dovrebbe essere flessibile e adattabile in base all'evoluzione delle esigenze e delle priorità.

5. Stabilire procedure di manutenzione: sviluppa procedure di manutenzione chiare e complete che delineino istruzioni dettagliate per l'esecuzione delle attività di manutenzione, comprese le precauzioni di sicurezza, le attrezzature e gli strumenti necessari e i requisiti di documentazione. Queste procedure devono essere standardizzate e comunicate al team di manutenzione per un'esecuzione coerente.

6. Allocazione delle risorse: determina le risorse necessarie per l'implementazione del piano di manutenzione, tra cui personale, strumenti, attrezzature, materiali e budget. Assicurati che siano assegnate risorse adeguate per supportare le attività di manutenzione pianificate e stabilisci un sistema per il monitoraggio e la gestione dell'utilizzo delle risorse.

7. Implementazione e monitoraggio: metti in pratica il piano di manutenzione e monitorane l'efficacia. Rivedi e aggiorna regolarmente il piano in base al feedback, ai parametri di prestazione e ai cambiamenti dei requisiti. Monitora e misura continuamente le prestazioni di manutenzione rispetto a traguardi e obiettivi definiti per garantire che il piano venga eseguito in modo efficace.

8. Documentazione e rendicontazione: stabilisci un sistema per documentare tutte le attività di manutenzione, inclusi gli ordini di lavoro, le ispezioni, le riparazioni e altre informazioni pertinenti. Genera regolarmente report sulle attività di manutenzione, sui costi e sulle prestazioni per fornire approfondimenti per il processo decisionale e il miglioramento continuo.

9. Miglioramento continuo: valuta e migliora continuamente il piano di manutenzione in base a feedback, dati e lezioni apprese. Identifica le aree di miglioramento e implementa azioni correttive per migliorare l'efficacia e l'efficienza del programma di manutenzione.

La manutenzione delle strutture può presentare diverse sfide che i responsabili della struttura e gli addetti alla manutenzione possono incontrare. Alcune delle sfide più comuni sono:

• Vincoli di budget: le risorse finanziarie limitate possono influire sulla capacità di svolgere le attività di manutenzione necessarie, acquistare parti o attrezzature di ricambio o assumere personale di manutenzione qualificato. Bilanciare il budget e soddisfare i requisiti di manutenzione può rappresentare una sfida costante per i responsabili delle strutture.

• Infrastruttura obsoleta: molte strutture dispongono di infrastrutture obsolete, inclusi edifici, sistemi e apparecchiature. L'invecchiamento delle infrastrutture può comportare sfide in termini di maggiori esigenze di manutenzione, costi di riparazione più elevati e difficoltà nel trovare parti di ricambio. Potrebbe anche richiedere ulteriori sforzi e investimenti per garantire che le strutture siano mantenute a standard di prestazione ottimali.

• Complessità tecnologica: le strutture di oggi sono spesso dotate di tecnologie complesse e sofisticate, come sistemi HVAC, sistemi di sicurezza e sistemi di automazione dell'edificio. La gestione e la manutenzione di queste tecnologie avanzate può essere impegnativa e richiedere conoscenze tecniche specializzate, formazione e risorse. Anche tenere il passo con i progressi tecnologici in rapida evoluzione può essere una sfida.

• Allocazione delle risorse:l'allocazione corretta delle risorse, tra cui personale, attrezzature, materiali e tempo, è fondamentale per un'efficace manutenzione delle strutture. Tuttavia, l’allocazione delle risorse può essere impegnativa, soprattutto quando vi sono priorità concorrenti, una forte domanda di servizi di manutenzione o risorse disponibili limitate. Garantire che le risorse giuste siano disponibili al momento giusto può essere una sfida costante.

• Manutenzione reattiva e proattiva: un'altra sfida nella manutenzione delle strutture è trovare il giusto equilibrio tra manutenzione reattiva e proattiva. La manutenzione reattiva, in cui le riparazioni vengono effettuate dopo che si è verificato un guasto o un malfunzionamento, può essere costosa e disturbare le operazioni. D'altro canto la manutenzione proattiva, come la manutenzione preventiva e predittiva, richiede attenta pianificazione ed esecuzione per prevenire i guasti e garantire prestazioni ottimali. Trovare il giusto equilibrio può essere difficile, ma le soluzioni software possono aiutare.

• Coordinamento e comunicazione: la manutenzione delle strutture spesso implica il coordinamento e la comunicazione tra le varie parti interessate, inclusi i gestori delle strutture, il personale di manutenzione, i fornitori, gli appaltatori e altro personale. Una comunicazione e un coordinamento efficaci possono essere difficili da ottenere, soprattutto in strutture di grandi dimensioni o in operazioni multi-sito, dove è necessario gestire contemporaneamente più attività, richieste di lavoro, orari e team.

• Competenze e formazione della forza lavoro: il mantenimento di una forza lavoro qualificata e addestrata è fondamentale per un'efficace manutenzione delle strutture. Tuttavia, trovare personale di manutenzione qualificato ed esperto, fornire formazione continua e restare al passo con gli standard e le migliori pratiche del settore può essere difficile, soprattutto in un mercato del lavoro competitivo.

• Risposta alle emergenze: i team di manutenzione della struttura potrebbero dover rispondere a situazioni di emergenza, come guasti alle apparecchiature, disastri naturali o altri eventi imprevisti. Gestire la risposta alle emergenze, coordinare le risorse e garantire la sicurezza del personale e degli occupanti può essere difficile, specialmente in situazioni di stress elevato che richiedono rapidi processi decisionali e azione.

Il superamento di queste sfide richiede attenta pianificazione, comunicazione efficace, gestione delle risorse, competenze tecniche e approccio proattivo alla manutenzione dello stabilimento. L'utilizzo della tecnologia, l'implementazione delle migliori pratiche e il miglioramento continuo dei processi di manutenzione possono aiutare ad affrontare queste sfide e a garantire che le strutture siano sottoposte a una manutenzione adeguata e funzionino in modo efficiente.

La manutenzione delle strutture è in continua evoluzione con nuove tendenze e pratiche. Ecco alcune tendenze attuali:

• Integrazione tecnologica: la tecnologia continua a svolgere un ruolo significativo nella manutenzione delle strutture. Vi è un uso crescente di sistemi computerizzati di gestione della manutenzione (CMMS) e di software di gestione delle risorse assistita da computer (CAFM), che forniscono funzionalità avanzate per la pianificazione, la programmazione, il monitoraggio delle risorse e il reporting della manutenzione. I dispositivi e i sensori dell'Internet of Things (IoT) vengono utilizzati anche per raccogliere dati in tempo reale sulle prestazioni e le condizioni delle apparecchiature, consentendo la manutenzione predittiva e il monitoraggio remoto.

• Manutenzione predittiva e basata sulle condizioni: la manutenzione predittiva e quella basata sulle condizioni stanno guadagnando popolarità poiché consentono una manutenzione proattiva anziché reattiva. Sfruttando i dati provenienti da dispositivi IoT, sensori e altre fonti, le organizzazioni possono prevedere e identificare potenziali esigenze di manutenzione in base alle condizioni e alle prestazioni effettive delle risorse. Questo approccio può aiutare a ridurre il tempo di inattività, prolungare la durata delle apparecchiature e ottimizzare i programmi di manutenzione.

• Sostenibilità ed efficienza energetica: le pratiche sostenibili e l'efficienza energetica stanno diventando sempre più importanti nella manutenzione delle strutture. Le organizzazioni stanno adottando standard di bioedilizia, implementando misure di efficienza energetica come l'illuminazione a LED, i sistemi HVAC intelligenti e le fonti di energia rinnovabili e si concentrano sulla riduzione e il riciclaggio dei rifiuti. Le pratiche di manutenzione sostenibile delle strutture non solo contribuiscono alla conservazione dell'ambiente, ma consentono anche di risparmiare sui costi e di migliorare le prestazioni in termini di sostenibilità.

• Esternalizzazione e gestione dei fornitori: molte organizzazioni stanno optando per l'esternalizzazione dei servizi di manutenzione delle strutture a fornitori specializzati per acquisire competenza, ridurre i costi e migliorare la qualità del servizio. Le pratiche efficaci di gestione e approvvigionamento dei fornitori, tra cui la negoziazione dei contratti, il monitoraggio delle prestazioni e la selezione dei fornitori sulla base degli indicatori chiave di prestazione (KPI) stanno acquisendo importanza.

• Processo decisionale basato sui dati: la manutenzione delle strutture si basa sempre più su un processo decisionale basato sui dati. Le organizzazioni sfruttano i dati provenienti da varie fonti, quali CMMS, dispositivi IoT e altri strumenti software di manutenzione, per monitorare e analizzare le prestazioni delle risorse, le attività di manutenzione, i costi e altre metriche. Questo approccio basato sui dati consente alle organizzazioni di prendere decisioni informate, ottimizzare le strategie di manutenzione e migliorare continuamente le pratiche di manutenzione delle strutture.

• Gestione migliorata della forza lavoro: la gestione della forza lavoro sta guadagnando attenzione nella manutenzione delle strutture. Ciò include pianificazione, allocazione delle risorse e gestione delle competenze efficaci per garantire che il personale giusto con le giuste competenze sia disponibile quando necessario. Strumenti e tecniche di gestione della forza lavoro, tra cui app mobili e programmi di comunicazione e formazione in tempo reale vengono adottati per semplificare le operazioni e migliorare la produttività della forza lavoro.