设施维护是指对商业建筑、办公场所或工业场地等设施内的有形资产和基础设施进行持续管理、维修和保养。它涉及广泛的任务，包括预防性维护、维修保养和一般维护，以确保设施有效、高效和安全地运行。
设施维护与设施管理有关，但自己又是一门独立的管理分支。设施管理涉及设施在其整个生命周期内运营的各个方面的战略规划、协调和监督，以确保其支持组织的目的和目标。它包括空间规划、租赁和合同管理、预算和财务管理、能源管理、可持续发展举措和供应商管理等活动。
设施管理包含一种更全面、更具战略性的方法，以整体方式管理设施，从而实现组织目标，而设施维护则更狭义地侧重于维护设施的日常任务。
探索 IBM Maximo，了解 IoT 数据、分析和 AI 如何帮助简化您的资产运营。
订阅 IBM 时事通讯
设施维护之所以重要，原因有很多。
高效运维：设施的定期维护可确保所有设备、系统和基础设施都能以最佳状态运行，从而降低故障、失灵和中断运行的风险。这有助于保持生产力，最大限度地减少停机时间并确保平稳运行。
资产保护：设施内通常存放着宝贵的资产，如设备、机械和技术系统，它们需要适当的维护，以延长其使用寿命并防止磨损。适当的维护有助于防止成本高昂的维修或更换，使其成为资产管理的关键组成部分。
安全与合规：设施维护在确保居住者、游客和公众安全方面发挥着至关重要的作用。定期检查消防安全、电气和管道系统等建筑系统非常重要。同样重要的是，要审查虫害控制和安全审计等经常性任务的规程，以识别和解决潜在的危险，确保符合当地的建筑规范、法规和行业标准。
能源效率：许多设施在供暖、制冷、照明和其他操作中消耗大量能源。正确维护 HVAC 装置和管道、照明系统和其他耗能设备有助于优化其性能、减少能源浪费并降低公用事业成本。
增强美感：维护良好的设施给居住者、访客和顾客留下积极的印象。定期粉刷、清洁、停车场维修、景观美化和其他物业维护工作有助于保持整洁、美观和专业的外观，提升设施的整体美感和形象。
监管合规：设施通常要遵守各种法规和标准，如健康与安全法规、环境法规和建筑法规。例如，OSHA 的要求旨在提供安全的工作环境。适当的设施维护有助于确保遵守这些法规，避免罚款、处罚和法律责任。
可持续性：设施维护可包括促进可持续发展的举措，如节能升级、节水措施和减少废物策略。这些努力有助于环境的可持续发展，也体现了社会责任。
延长资产的使用寿命：适当的维护有助于延长设施和设备的使用寿命，推迟昂贵的更换或升级需求。随着时间的推移，这可以节省成本，因为维护良好的资产不太可能需要过早更换。
维护技术人员及其管理人员负责使设施中的各个系统保持良好的工作状态。这些可能包括以下示例：
电气系统：维护照明、配电、太阳能电池板和备用发电机，确保正常运行时间、安全性和能源效率。
HVAC 系统：供暖、通风和空调 (HVAC) 系统需要定期更换过滤器、清洁和维修，以确保正常运行和能源效率。
管道系统：管道、水龙头、卫生间和排水沟最终需要清洁或维修，以防止泄漏、堵塞或更糟糕的情况。
结构维护：必须对墙壁、屋顶、地板、地基和其他结构部件进行维护，以确保结构的完整性和安全性。
消防系统：必须维护火灾报警器、消防洒水装置和灭火器，以确保它们处于正常工作状态并符合消防法规。
场地维护：这包括设施室外区域的护理，如景观美化、草坪护理和除雪，以确保环境的安全和美观。
安全系统：必须对出入控制系统、闭路电视摄像机和防盗报警器等安保系统进行定期维护，以确保设施及其使用者的安全。
一般维修和保养：这包括各种一般维护任务和各项例行维修，以保持设施的整体状况和外观。
全面的设施维护计划通常涉及几种类型的维护。维护的具体内容可能因设施类型、行业和组织要求而异，但一般都包括以下几个示例：
预防性维护：这包括定期进行的计划检查、测试和维护任务，以防止设备故障、减少停机时间并延长资产的使用寿命。预防性维护任务可能包括清洁、润滑、调整和更换零件，以保持设施和设备处于最佳状态。
维修保养：也称为被动式维护，是指修理或更换发生故障或失灵的设备或系统。维修保养通常是针对故障或停机而启动的，目的是尽快恢复设施的正常运行。
预测性维护：这包括利用数据和先进的分析技术来预测设备或系统可能出现故障的时间，以便在故障发生前采取积极的维护行动。预测性维护可以帮助防止意外故障、减少停机时间并优化维护计划和资源。
紧急维护：这包括解决需要立即关注的紧急和关键维护问题，如设备故障、泄漏或其他紧急情况。紧急维护的目的是最大限度地减少突发故障的影响，确保人员和住户的安全。
例行维护：这种做法包括每天或每周执行定期任务和检查，如检查和补充消耗品、监控设备性能和进行目视检查，以尽早发现和解决潜在问题。
资本维护：涉及对资本资产的重大维修、更换或升级，这些资产通常会在较长的时间内进行规划和预算。资本维护可能包括翻新或翻修项目、更换或升级过时设备，以符合不断变化的规定或标准。
合规维护：设施必须始终遵守适用的法规、规范、标准和政策。合规维护可能包括定期检查、测试、记录和报告，以确保设施满足法律、安全和环境要求。
供应商管理：与提供维修服务和用品的供应商必须保持良好的关系。这包括管理与外部供应商、供应者和承包商的关系和合同。供应商管理包括采购、合同谈判、绩效监控和供应商活动协调等任务。
记录保存和文件记录：这涉及维护与维护活动有关的全面记录、文档和报告，包括工单、检查、维修、保修和维护历史。适当的记录保存有助于跟踪维护任务、合规报告和维护数据分析，以实现持续改进。
培训和发展：内部设施维护人员必须接受培训，掌握最新的知识和认证。培训和发展计划有助于确保从事维护工作的人员能够胜任并了解最新的行业最佳实践、技术和法规。
妥善管理和协调这些组件对于保持设施的最佳状态、确保其高效运行和延长使用寿命至关重要。
制定设施维护计划涉及几个关键步骤，以确保设施得到妥善维护和高效运行。以下是创建可靠计划的一般步骤：
评估当前状况：对现有设施进行全面评估，以确定其当前状况。这可能涉及对所有系统、设备和基础设施进行检查、审计和评估，以确定任何维护需求或需要改进的地方。
定义维护目标和目的：制定明确且可衡量的维护目标，并与组织的总体目标保持一致。这可能包括提高设备可靠性、减少停机时间、延长资产使用寿命、增强安全性和优化能源效率。
制定维护策略：根据评估和确定的目标，制定维护策略略，概述有效维护所需的方式、方法和资源。这可能包括预防性维护、维修保养、预测性维护和基于状态的维护策略，以及维护任务的资源分配、时间安排和优先级排序。
制定维护计划：考虑到设备或系统的关键性、运行需求和可用资源，制定维护计划，设定维护任务的频率并安排时间和进度。该时间安排应灵活，可根据不断变化的需求和优先事项进行调整。
制定维护程序：制定清晰而全面的维护程序，概述执行维护任务的分步说明，包括安全预防措施、所需的工具和设备以及文件要求。这些程序应标准化，并传达给维护团队，以便一致执行。
分配资源：确定实施维护计划所需的资源，包括人员、工具、设备、材料和预算。确保分配足够的资源来支持计划的维护活动，并建立跟踪和管理资源利用率的系统。
实施和监测：将维护计划付诸实施并监测其效果。根据反馈、绩效指标和不断变化的要求定期审查和更新计划。根据确定的目标和目的，持续跟踪并衡量维护绩效，确保计划得到有效执行。
文档和报告：建立记录所有维护活动（包括工单、检查、维修和其他相关信息）的系统。定期生成有关维护活动、成本和绩效的报告，为决策和持续改进提供见解。
持续改进：根据反馈、数据和经验教训，不断评估和改进维护计划。确定需要改进的领域并实施纠正措施，以提高维护计划的有效性和效率。
设施维护可能会给设施管理人员和维护人员带来各种挑战。一些常见的挑战包括：
预算限制：有限的财政资源可能会影响执行必要的维护任务、购买更换部件或设备或者雇用熟练维护人员的能力。既要平衡预算，又要满足维护要求，这对设施经理来说是一个持续的挑战。
基础设施老化：许多设施的基础设施老化，包括建筑物、系统和设备。老化的基础设施会带来维护需求增加、维修成本提高以及难以找到替换部件等挑战。这可能还需要额外的努力和投资，以确保设施的维护达到最佳性能标准。
技术复杂性：如今的设施通常都配备了复杂而先进的技术，如暖通空调系统、安保系统和楼宇自动化系统。管理和维护这些先进技术具有挑战性，需要专门的技术知识、培训和资源。跟上快速发展的技术进步也是一项挑战。
资源分配：合理分配资源，包括人员、设备、材料和时间，对于有效的设施维护至关重要。然而，资源分配可能具有挑战性，特别是当存在相互竞争的优先事项、对维护服务的高需求或可用资源有限时。确保在正确的时间提供正确的资源可能是一个持续的挑战。
被动式维护与主动式维护：设施维护的另一个挑战是在被动式维护和主动式维护之间找到适当的平衡。被动式维护，即在发生故障或中断后进行维修，成本高昂，而且会影响运行。另一方面，主动式维护（如预防性维护和预测性维护）需要仔细规划、安排和执行，以防止故障并确保最佳性能。取得适当的平衡可能很困难，但软件解决方案可以提供帮助。
协调和沟通：设施维护通常涉及各利益相关方之间的协调和沟通，包括设施管理人员、维护人员、供应商、承包商和其他人员。有效的沟通和协调是非常困难的，尤其是在大型设施或多站点运营中，需要同时管理多个任务、工作要求、时间安排和团队。
员工技能和培训：保有一支技术熟练、训练有素的员工队伍对于有效的设施维护至关重要。然而，要找到合格、经验丰富的维护人员，提供持续培训，并跟上行业标准和最佳实践，这一切都充满挑战，尤其是在竞争激烈的就业市场。
- 应急响应：设施维护团队可能需要应对紧急情况，如设备故障、自然灾害或其他意外事件。管理应急响应，统筹资源配置，同时要确保人员和用户的安全，这可能会非常困难，特别是在需要快速决策和行动的紧急态势之下。
要克服这些挑战，需要精心规划、有效沟通、资源管理、专业技术知识以及积极主动的设施维护方法。利用技术、实施最佳实践和不断改进维护流程可以帮助应对这些挑战，并确保设施得到正确维护和高效运行。
设施维护随着新趋势和实践的发展而不断发展。以下是当前的一些趋势：
技术整合：技术继续在设施维护中发挥重要作用。计算机化维护管理系统 (CMMS) 和计算机辅助设施管理软件 (CAFM) 的使用越来越多，它们提供了维护计划、调度、资产跟踪和报告的高级功能。物联网 (IoT) 设备和传感器也被用于收集有关设备性能和状况的实时数据，从而实现预测性维护和远程监控。
预测性维护和基于状态的维护：预测性维护和基于状态的维护越来越受欢迎，因为它们允许主动式维护而不是被动式维护。通过利用来自物联网设备、传感器和其他来源的数据，组织可以根据资产的实际状况和性能预测并识别潜在的维护需求。这种方法有助于减少停机时间、延长设备使用寿命并优化维护计划。
可持续性和能源效率：可持续实践和能源效率在设施维护中变得越来越重要。各组织正在采用绿色建筑标准，实施 LED 照明、智能 HVAC 系统和可再生能源等节能措施，并注重减少废物和回收利用。可持续的设施维护实践不仅有助于环境保护，还可以节省成本并提高可持续性绩效。
外包和供应商管理：许多组织选择将设施维护服务外包给专业供应商，以期获得专业知识、降低成本和提高服务质量。有效的供应商管理和采购实践，包括合同谈判、绩效监控和基于关键绩效指标 (KPI) 的供应商选择，正变得越来越重要。
数据驱动的决策：设施维护越来越依赖数据驱动的决策。组织正在利用来自各种来源（例如 CMMS、物联网设备和其他维护软件工具）的数据来跟踪和分析资产性能、维护活动、成本和其他指标。这种数据驱动的方法使组织能够做出明智的决策、优化维护策略并持续改进设施维护实践。
加强劳动力管理：劳动力管理在设施维护中越来越受到关注。这包括有效的调度、资源分配和技能管理，以确保在需要时提供具有适当技能的适当人员。目前正在采用劳动力管理工具和技术，包括移动应用程序、实时通信和培训计划，可以简化操作和提高劳动力生产率。
设施管理有助于确保建筑物和场地、基础设施以及房产的功能性、舒适性、安全性和效率。
CMMS 是计算机化维护管理系统的简称，它是帮助管理资产、安排维护和跟踪工单的软件。
企业资产管理 (EAM) 综合利用软件、系统和服务来帮助企业维护、控制和优化运营资产在整个生命周期中的质量。
了解数字设备如何提供有关一幢建筑物的洞察，从基础设施和能源使用，再到居住者的整体体验。
雇主们正在将工作场所重新定义为一个“归属之地”，一个人们愿意去的地方，要做到这一点，首先要为员工提供其他地方所不具备的一些独有特质。